Wohngebäudeversicherung: Was sie zahlt, was sie nicht zahlt und worauf du achten musst

Ein Haus ist für die meisten Haushalte der größte einzelne Besitz, und die Versicherung dafür wird oft einmal abgeschlossen und danach nie wieder angesehen. Das rächt sich selten, aber wenn, dann richtig: Der häufigste Ärger nach einem Schaden entsteht nicht daran, dass jemand betrogen wurde, sondern daran, dass in der Police etwas anderes stand, als man dachte.

Dieser Text erklärt die deutsche Wohngebäudeversicherung in normaler Sprache. Er nennt kein Unternehmen und keinen Preis, weil beides von deinem Haus abhängt. Er sagt dir, welche Bausteine es gibt und welche Fragen du stellen kannst, bevor du unterschreibst oder verlängerst.

Was die Wohngebäudeversicherung abdeckt

Versichert ist das Gebäude selbst und das, was fest damit verbunden ist. Die BaFin beschreibt es auf ihrer Seite zur Wohngebäudeversicherung als Schäden am Gebäude und an fest mit dem Gebäude verbundenen Objekten, einschließlich der Reparatur sowie des Abtransports und der Entsorgung.

Die Gefahren, die in einer üblichen Police stehen, sind vier:

• Feuer, also Brand, Blitzschlag und Explosion, dazu die Folgen des Löschens.
• Leitungswasser, also Wasser, das aus Rohren, Heizung oder angeschlossenen Geräten austritt. Das ist im Alltag der häufigste Grund für einen Anruf bei der Versicherung.
• Sturm. Der GDV nennt dafür eine feste Grenze: Sturm beginnt bei Windgeschwindigkeiten ab 62 Kilometern pro Stunde.
• Hagel.

Was dazugehört und was nicht, steht in deinen Bedingungen: Garage, Carport, Gartenhaus, Zaun, Photovoltaikanlage, Wärmepumpe und Markise sind je nach Vertrag mitversichert oder eben nicht. Frag konkret nach den Dingen, die auf deinem Grundstück stehen, statt sie mitzudenken.

Warum das in Deutschland drei Verträge sind

Hier liegt der größte Unterschied zu dem, was du in amerikanischen Ratgebern liest. Die homeowners insurance der USA packt drei Dinge in eine einzige Police: das Gebäude, den Hausrat und die private Haftpflicht. In Deutschland sind das drei getrennte Verträge, die man einzeln abschließt und einzeln kündigen kann.

• Die Wohngebäudeversicherung zahlt für das Haus: Mauern, Dach, Fenster, Leitungen, fest Eingebautes.
• Die Hausratversicherung zahlt für das, was drin steht: Möbel, Kleidung, Geräte. Dazu haben wir einen eigenen Text über Hausratversicherung und Privathaftpflicht.
• Die Privathaftpflicht zahlt den Schaden, den du anderen zufügst, und wehrt unberechtigte Forderungen ab.

Das bedeutet auch: Eine Wohngebäudeversicherung allein schützt dein Sofa nicht, und sie schützt dich nicht, wenn Wasser aus deiner Wohnung in die Wohnung darunter läuft und dort Schaden anrichtet. Wer nur eine dieser drei Policen hat und die anderen für mitversichert hält, merkt das im schlechtesten Moment.

Der Vorteil dieser Trennung: Du kannst jeden Vertrag einzeln prüfen und wechseln. Der Nachteil: Niemand erinnert dich daran, dass einer fehlt.

Elementarschäden laufen extra, und das ist der teure Irrtum

Hochwasser, Starkregen, Rückstau, Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch, Erdsenkung und Erdbeben sind in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht versichert. Dafür braucht es den erweiterten Naturgefahrenschutz, meistens Elementarschadenversicherung genannt. Der GDV sagt es auf seiner Seite So sind Schäden durch Naturgefahren versichert deutlich: Die Basispolice deckt Sturm, Hagel und Blitz, alles andere braucht den Zusatz.

Wie oft dieser Zusatz fehlt, hat der GDV am 5. Juni 2026 in einer Mitteilung beziffert: Rund 41 Prozent der Wohngebäude in Deutschland haben weiterhin keinen Elementarschutz. Im selben Text stehen zwei Zahlen aus 2025, die zeigen, worum es geht: Ein versicherter Elementarschaden lag im Schnitt bei rund 4.700 Euro, ein Sturm- oder Hagelschaden bei rund 2.100 Euro.

Manche Versicherer bieten den Elementarschutz inzwischen standardmäßig an, mit der Möglichkeit, ihn abzuwählen. Die BaFin nennt das Opt-out-Modelle. Schau im Versicherungsschein nach, ob bei dir tatsächlich „erweiterte Elementargefahren“ oder „weitere Naturgefahren“ steht. Wenn dort nichts steht, ist es nicht versichert.

Gleitender Neuwert: warum die Versicherungssumme jedes Jahr steigt

Bei einem Haus ist die Frage nicht, was es auf dem Markt kostet, sondern was es kostet, es wieder aufzubauen. Das sind zwei völlig verschiedene Zahlen: Zwei gleiche Häuser in verschiedenen Orten haben sehr unterschiedliche Verkaufspreise und fast gleiche Baukosten.

Deshalb ist in Deutschland die gleitende Neuwertversicherung üblich. Die BaFin beschreibt sie so, dass Versicherungssumme und Beiträge jährlich an die Baukostenentwicklung angepasst werden. Dafür steht im Vertrag oft eine Summe in Mark von 1914 oder ein Wert, der mit einem jährlichen Faktor multipliziert wird. Das sieht seltsam aus, hat aber einen einfachen Zweck: Wenn Baupreise steigen, soll die Summe mitsteigen, ohne dass jemand jedes Jahr neu rechnen muss.

Der Preis dafür ist, dass dein Beitrag jedes Jahr ein bisschen steigt, auch wenn nichts passiert ist. Das ist keine Vertragsänderung, gegen die man sich wehrt, sondern Teil der Konstruktion. Wichtig ist dagegen, dass die zugrunde liegende Beschreibung deines Hauses stimmt. Hast du ausgebaut, angebaut, das Dachgeschoss zu Wohnraum gemacht oder hochwertig saniert, dann sag es der Versicherung. Sonst passt die Summe nicht mehr zum Gebäude, und bei einer Unterversicherung kann die Leistung gekürzt werden.

Was typischerweise nicht gezahlt wird

Kein Vertrag deckt alles. Die Punkte unten sind die, über die es am häufigsten Streit gibt. Ob sie in deinem Vertrag anders geregelt sind, steht in deinen Bedingungen; das hier ist der Ausgangspunkt für deine Fragen, nicht das letzte Wort.

• Elementargefahren ohne den Zusatzbaustein. Siehe oben. Das ist der mit Abstand häufigste Fall.
• Verschleiß und Alterung. Eine Versicherung ersetzt einen plötzlichen Schaden, nicht ein Rohr, das seit zwanzig Jahren durchrostet.
• Baumängel und Schäden, die schon vorher da waren.
• Hausrat. Das Wasser hat das Parkett und den Schrank erwischt: Das Parkett ist Gebäude, der Schrank ist Hausrat.
• Schäden an fremdem Eigentum. Dafür ist die Haftpflicht zuständig, bei einem vermieteten Haus die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Dazu kommt die grobe Fahrlässigkeit. Versicherer dürfen die Leistung kürzen, wenn ein Schaden grob fahrlässig verursacht wurde. Die BaFin nennt in ihrem Text zur Hausratversicherung Beispiele dieser Art, etwa eine vergessene Kerze. Manche Verträge verzichten ausdrücklich auf diese Kürzung. Ob deiner dazugehört, ist eine der wenigen Fragen, die einen echten Unterschied im Preisvergleich machen.

Eigentumswohnung und Miete: wer die Police eigentlich hat

Bei einer Eigentumswohnung schließt du die Wohngebäudeversicherung normalerweise nicht selbst ab. Die BaFin schreibt, dass sie bei Eigentumswohnungen zumeist zentral über die Eigentümergemeinschaft läuft. Du zahlst deinen Anteil über das Hausgeld, und die Verwaltung hat die Unterlagen. Was in dieser Police steht, kannst du trotzdem erfragen: ob Elementarschäden eingeschlossen sind, wie hoch die Selbstbeteiligung ist und was als Sondereigentum gilt, also der Teil der Wohnung, für den du selbst zuständig bist.

Wenn du zur Miete wohnst, hast du überhaupt keine Wohngebäudeversicherung. Die gehört der Vermieterin oder dem Vermieter, und ihre Kosten dürfen auf die Betriebskosten umgelegt werden. § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt dafür ausdrücklich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, dazu die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Wichtig dabei: Diese Police versichert das Haus, nicht deine Sachen und nicht dich. Wer zur Miete wohnt, braucht dafür Hausrat und Privathaftpflicht, und das steht im Text zur Hausratversicherung.

Was nach einem Schaden von dir verlangt wird

Jeder Vertrag enthält Obliegenheiten, also Pflichten, an die du dich halten musst, damit die Versicherung zahlt. Die BaFin fasst sie so zusammen, dass Versicherte die in den Bedingungen genannten Verhaltensregeln einhalten und Veränderungen des Risikos unverzüglich melden müssen. Für den Moment nach einem Schaden heißt das konkret:

1. Gefahr stoppen. Wasser abstellen, Strom abschalten, das Loch im Dach abdecken lassen. Du musst tun, was zumutbar ist, um den Schaden klein zu halten.
2. Melden, ohne zu warten. Ruf die Versicherung an oder nutz den Weg, den dein Vertrag nennt, und frag dabei direkt nach Fristen und nach den Unterlagen, die gebraucht werden.
3. Fotografieren, bevor aufgeräumt wird. Jeder Raum, jedes beschädigte Bauteil, auch die Stelle, an der es angefangen hat.
4. Nichts wegwerfen, was noch angesehen werden muss. Kaputte Bauteile aufheben, bis klar ist, dass sie niemand mehr braucht.
5. Nur beauftragen, was abgesprochen ist. Notmaßnahmen sofort, die richtige Reparatur nach Rücksprache. Heb jede Rechnung und jeden Kostenvoranschlag auf.
6. Bei Einbruch, Vandalismus oder Brandstiftung: Anzeige bei der Polizei. Das Aktenzeichen brauchst du später.

Die BaFin weist darauf hin, dass die Versicherung die Leistung verweigern kann, wenn Pflichten dieser Art nicht erfüllt werden. Das klingt hart, hat aber einen banalen Kern: Wer sofort meldet und dokumentiert, hat später keine Diskussion darüber, was eigentlich passiert ist.

Was du vor dem Abschluss liest

1. Steht der Elementarschutz drin? Such im Versicherungsschein nach „weitere Naturgefahren“ oder „erweiterte Elementargefahren“. Wenn du es nicht findest, hast du es nicht.
2. Wie ist die Versicherungssumme ermittelt? Gleitender Neuwert, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung. Stimmen die Angaben noch mit dem Haus überein, das heute dort steht?
3. Welche Nebengebäude sind eingeschlossen? Garage, Carport, Gartenhaus, Zaun, Photovoltaikanlage, Wallbox, Wärmepumpe.
4. Wie hoch ist die Selbstbeteiligung, und gibt es für Elementarschäden eine eigene?
5. Was passiert bei grober Fahrlässigkeit? Kürzung oder Verzicht auf die Kürzung.
6. Welche Pflichten hast du im Winter und bei Leerstand? Heizen, Wasser abstellen, Kontrolle bei längerer Abwesenheit. Solche Regeln stehen wirklich in den Bedingungen.
7. Was ist mit Rückstau? Manche Verträge verlangen eine funktionierende Rückstausicherung, damit sie bei Wasser aus der Kanalisation zahlen.

Kündigen und wechseln

Die BaFin schreibt, dass die meisten Wohngebäudeverträge ein Jahr laufen und sich um ein weiteres Jahr verlängern, wenn weder du noch die Versicherung kündigt. Die übliche Frist liegt bei drei Monaten vor Ablauf der Versicherungsperiode. Das ist deutlich länger als bei der Kfz-Versicherung, und deshalb ist es ein Termin, den man sich notiert.

Dazu gibt es außerordentliche Kündigungsrechte. Nach einem Schadenfall dürfen beide Seiten kündigen. Und wenn ein Haus den Eigentümer wechselt, gibt es ebenfalls ein Sonderrecht: Beim Kauf geht die bestehende Versicherung zunächst auf die neue Eigentümerin über, die dann entscheiden kann, ob sie sie behält.

Ein Punkt, der beim Wechsel wichtiger ist als der Preis: Wenn dein Haus in einer Lage steht, in der Elementarschäden häufiger vorkommen, ist ein bestehender Vertrag mit Elementarschutz ein Wert an sich. Kündige ihn nicht, bevor der neue Versicherer dir schriftlich bestätigt hat, dass er dieselbe Deckung übernimmt.

Wenn die Versicherung nicht zahlt

Der Weg hat drei Stufen, in dieser Reihenfolge. Eine staatliche Stelle pro Bundesland, an die man sich als einzelne Person wendet, gibt es in Deutschland nicht; die Aufsicht ist bundesweit bei der BaFin.

1. Erst der Versicherer selbst. Schriftlich, mit Vertrags- und Schadennummer. Bitte um eine Begründung und um die Unterlagen, auf denen die Entscheidung beruht, etwa das Gutachten. Setz eine Frist.
2. Dann der Versicherungsombudsmann. Das Schlichtungsverfahren ist für dich kostenlos und geht ohne Anwalt. Bis zu einem Beschwerdewert von 10.000 Euro kann die Entscheidung den Versicherer zur Leistung verpflichten, darüber gibt es eine Empfehlung. Zuständig ist die Schlichtungsstelle bis zu einem Wert von 100.000 Euro und nur, wenn dein Versicherer Mitglied ist. Während des Verfahrens ist die Verjährung gehemmt, und die meisten Verfahren dauern weniger als drei Monate.
3. Und die BaFin. Die Beschwerde läuft über ein Onlineformular und kostet nichts; das Verbrauchertelefon ist unter 0800 2 100 500 erreichbar. Die BaFin sagt selbst, dass sie Verbraucherinnen und Verbrauchern im Einzelfall nicht zu ihrem Recht verhelfen und keinen Schadensersatz durchsetzen kann. Sie schaut auf das Unternehmen als Ganzes, und dafür ist deine Beschwerde wertvoll.

Quellen, die wir geöffnet haben

Die Angaben in diesem Artikel wurden am 22. September 2026 auf diesen Seiten geprüft:

• BaFin: Wohngebäudeversicherung
• BaFin: Hausratversicherung, für die Abgrenzung von Gebäude und Hausrat und für die grobe Fahrlässigkeit
• GDV: So sind Schäden durch Naturgefahren versichert
• GDV, Mitteilung vom 5. Juni 2026: 41 Prozent der Wohngebäude ohne Elementarschutz
• GDV: Wohngebäudeversicherung
• Betriebskostenverordnung, § 2
• Versicherungsombudsmann: Das Schlichtungsverfahren
• BaFin: Bei der BaFin beschweren

Dieser Artikel ist eine Lokalisierung für Deutschland und keine Übersetzung eines amerikanischen Textes. Wo das amerikanische Produkt kein deutsches Gegenstück hat, steht das im Text: Die homeowners insurance vereint Gebäude, Hausrat und Haftpflicht in einer Police, hier sind es drei Verträge. Dieser Artikel ist keine Rechts- und keine Versicherungsberatung.

Häufige Fragen zur Wohngebäudeversicherung