Assicurazione casa: che cosa copre davvero, che cosa esclude e come si legge prima di firmare

Non è obbligatoria, ma la banca può chiederla

Nessuna legge ti obbliga ad assicurare la casa in cui vivi. Il caso in cui la polizza diventa quasi inevitabile è un altro: il mutuo.

La Banca d’Italia lo spiega nella pagina sul mutuo ipotecario del suo portale di educazione finanziaria: l’assicurazione non è obbligatoria per legge, ma la banca può chiederla come condizione per concedere il mutuo. Di solito è una polizza incendio e scoppio sull’immobile, cioè sui danni che potrebbero renderlo inutilizzabile.

A quel punto entra in gioco un diritto che vale la pena conoscere, perché fa risparmiare parecchio. Puoi cercare da solo sul mercato una polizza con livelli di protezione equivalenti a quella proposta dalla banca, e la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni del mutuo. Se invece scegli quella dell’intermediario, la banca deve dirti quanto guadagna vendendotela. L’IVASS, nella sua guida sulle polizze connesse a mutui e finanziamenti, aggiunge un dettaglio utile: quando una polizza viene qualificata come obbligatoria, la banca deve consegnarti per iscritto i contenuti minimi del contratto assicurativo richiesto, così che tu sappia esattamente che cosa cercare altrove.

Due altre cose della stessa guida. La prima: per le polizze legate a un finanziamento hai sempre il diritto di recedere entro 60 giorni dalla stipula del contratto di finanziamento, presentando eventualmente un’altra polizza equivalente. La seconda: se estingui il mutuo in anticipo o lo sposti in un’altra banca, la polizza collegata si chiude insieme a lui e hai diritto al rimborso della parte di premio pagata e non goduta, senza dover neanche chiederla.

Un’ultima distinzione che conta nel momento sbagliato: nelle polizze incendio legate al mutuo, l’IVASS chiarisce che quelle a massimale risarciscono il costo di ricostruzione a nuovo dell’immobile, non il suo valore di mercato. Sono due numeri diversi, e non è scontato quale dei due la tua polizza usa.

Le garanzie che compongono una polizza casa

Se vivi in affitto le garanzie che contano sono in parte diverse, e le trovi spiegate nell’articolo sull’assicurazione per chi vive in affitto. Quella che si compra di solito si chiama polizza multirischio casa, e il nome dice già la cosa importante: non è una copertura sola. Come descrive Altroconsumo, sono garanzie diverse che possono essere attivate insieme o separatamente, a seconda del tipo di danno.

• Incendio. Protegge dai danni di fiamme, fulmini ed esplosioni, e comprende anche i danni provocati per spegnere l’incendio, come l’acqua dei pompieri. Spesso ci stanno dentro anche le scariche elettriche e i fenomeni atmosferici, ma non sempre: è una delle prime cose da verificare nel contratto invece di darla per scontata.
• Danni d’acqua. Copre i deterioramenti dovuti alla rottura di grondaie, impianti o elettrodomestici. Qui la domanda giusta è un’altra: sono comprese anche le spese per cercare e riparare il tubo rotto? Perché la ricerca del guasto, con i muri da aprire, costa spesso più del danno stesso.
• Furto. Di regola l’impresa indennizza il furto solo se il ladro è entrato violando le difese esterne, cioè con rottura o scasso di porte e finestre. Alcune polizze coprono anche il furto a finestre aperte o con le persone in casa, altre no. E gli oggetti di valore hanno limiti di indennizzo propri, più bassi del massimale generale.
• Responsabilità civile. È la parte che paga quando il danno lo fai tu a qualcun altro, e merita un paragrafo suo.
• Catastrofi naturali. Terremoto, alluvione e inondazione non stanno nella garanzia base: si aggiungono, e franchigie e massimali cambiano da compagnia a compagnia. In Italia questa copertura non arriva da un programma pubblico dedicato: è una garanzia che si compra insieme alle altre, e la sua assenza è un buco che nessuno riempie al posto tuo.

La responsabilità civile del capofamiglia

È la garanzia che le persone comprano con meno convinzione e usano più spesso. L’IVASS le dedica un capitolo della guida sulle assicurazioni della responsabilità civile, e comincia chiarendo un equivoco: il nome trae in inganno, perché non protegge solo chi firma la polizza, ma tutte le persone del nucleo familiare, con la possibilità di estenderla agli animali da compagnia e ai collaboratori domestici.

Opera quando tu o un tuo familiare causate un danno nella vita privata, dentro casa e a seconda del contratto anche fuori. Gli esempi che fa l’IVASS sono quelli che capitano davvero: tuo figlio rompe il televisore a casa di un compagno di classe, una tubatura della tua casa si rompe e allaga l’appartamento del vicino, la parabola cade dal tetto e danneggia il terrazzo sotto.

Due limiti da tenere a mente. Il primo: si assicura la colpa, non il dolo. Un danno provocato apposta non è assicurabile, e la differenza è tutta lì, tra il vaso che cade dal terrazzo mentre innaffi e il vaso che tiri giù. Il secondo: le persone legate all’assicurato da particolari vincoli di parentela o di lavoro di regola non hanno diritto al risarcimento, quindi se il tuo cane morde un parente convivente la polizza potrebbe non indennizzarti.

Chiedi anche se il contratto prevede il patto di gestione della lite, la clausola con cui l’impresa si impegna a nominare a proprie spese un avvocato per difenderti se qualcuno ti fa causa. È una spesa che può pesare più del danno.

Massimale, franchigia e scoperto: le tre parole che decidono l’indennizzo

Nella guida dell’IVASS sulle assicurazioni in generale queste tre parole vengono chiamate le chiavi del contratto, perché delimitano l’impegno dell’assicuratore.

• Massimale: l’importo massimo che l’impresa paga in caso di sinistro. Quello che lo supera resta a carico tuo. Più è alto, più costa il premio.
• Franchigia: una parte del danno espressa in una cifra fissa. Con una franchigia di 200 euro e un danno di 5.000, l’assicurazione ne paga 4.800.
• Scoperto: la stessa idea, ma in percentuale. Con uno scoperto del 10 per cento su un danno di 1.000 euro, ricevi 900.

Sulla franchigia esiste una distinzione che cambia molto e che quasi nessuno chiede. Una franchigia assoluta da 100 euro vuol dire che su un danno di 150 ricevi solo l’eccedenza, cioè 50. Una franchigia relativa da 100 euro vuol dire che su un danno di 150 ricevi tutti i 150, e resti scoperto solo per i danni sotto la soglia. Stesso numero in polizza, risultati diversi.

Per questo confrontare due preventivi guardando solo il premio mensile non dice niente. Prima di confrontare i prezzi, confronta franchigie, scoperti, massimali e limiti di indennizzo sui beni di valore.

Assicurare troppo poco taglia l’indennizzo, non solo il premio

Questa è la parte che sorprende di più, ed è scritta nel codice civile. L’articolo 1907 dice che se l’assicurazione copre solo una parte del valore che la cosa assicurata aveva al momento del sinistro, l’assicuratore risponde dei danni in proporzione a quella parte, a meno che non sia stato convenuto diversamente.

Tradotto: non è che assicuri metà del valore e in caso di danno grave ricevi almeno fino a quella metà. Se hai dichiarato un valore pari alla metà di quello vero, l’indennizzo viene ridotto della stessa proporzione, anche su un danno piccolo. Si chiama regola proporzionale, ed è la ragione per cui una polizza che sembrava conveniente rimborsa molto meno del previsto.

Stessa attenzione al valore da dichiarare. Il costo per ricostruire o riparare cambia con i prezzi dei materiali, con il costo del lavoro e con le ristrutturazioni che hai fatto. Se hai rifatto il tetto, chiuso una veranda, messo un impianto fotovoltaico o reso accessibile il bagno, quel valore non è più quello di quando hai firmato. Rivedere la cifra una volta all’anno costa mezz’ora.

E c’è un altro motivo per essere precisi fin dall’inizio: l’IVASS ricorda che le dichiarazioni inesatte o reticenti fatte al momento della stipula possono portare alla perdita o alla riduzione della somma spettante in caso di sinistro, e perfino all’annullamento del contratto.

Le esclusioni più frequenti

Le esclusioni non sono il trucco dell’impresa: sono il perimetro del contratto, e la loro unica colpa è stare in fondo. Queste sono quelle che tornano più spesso.

• Terremoto, alluvione e inondazione restano fuori dalla garanzia base, e vanno comprate a parte con franchigie e massimali propri.
• I fenomeni atmosferici a volte sono inclusi nella garanzia incendio, a volte no. Verifica nel contratto invece di presumerlo.
• Il furto senza scasso. Se il ladro è entrato senza violare porte o finestre, molte polizze non indennizzano. Se in casa entrano abitualmente altre persone, chiedi come viene trattato quel caso.
• Gli oggetti di valore hanno limiti di indennizzo specifici: gioielli, denaro, collezioni, attrezzature costose possono avere un tetto molto più basso del massimale generale e richiedere una garanzia dedicata.
• L’usura e la mancata manutenzione. Una polizza non è un piano di manutenzione: una perdita che va avanti da mesi o un tetto arrivato a fine vita sono un’altra categoria rispetto a un danno improvviso.
• Il danno provocato intenzionalmente non è assicurabile, e vale per tutte le garanzie.

Se lavori da casa, affitti una stanza per brevi periodi o tieni attrezzature professionali dentro l’appartamento, mettilo per iscritto nella richiesta. Sono le situazioni in cui una garanzia pensata per la vita privata può non rispondere, ed è meglio scoprirlo prima che dopo.

Che cosa fare quando il danno è già successo

1. Prima le persone, poi il resto. Metti in sicurezza chi c’è in casa e chiama i soccorsi se serve.
2. Limita il danno. Chi è assicurato ha il dovere di adottare comportamenti diligenti per ridurre le conseguenze di un sinistro: chiudi l’acqua, spegni l’impianto, fai la riparazione provvisoria che serve. Conserva le ricevute di tutto quello che spendi in questa fase.
3. Avvisa l’impresa in fretta. L’articolo 1913 del codice civile stabilisce che l’assicurato deve dare avviso del sinistro all’assicuratore o all’agente entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o da quando ne ha avuto conoscenza. Il contratto può prevedere un termine diverso, quindi guarda quale vale per te, ma tre giorni è la regola di base.
4. Denuncia alle autorità quando serve. Per il furto e per i danni da eventi naturali va presentata denuncia, indicando i beni rubati o danneggiati.
5. Fotografa e conserva. Foto e video del danno, elenco delle cose rovinate, scontrini, fatture, numeri di serie, preventivi dei riparatori. Non buttare via quello che si è rotto prima che il perito lo abbia visto, se non è un problema di sicurezza.
6. Chiedi per iscritto. Se l’indennizzo viene negato o ridotto, fatti indicare la clausola precisa su cui l’impresa si basa. Una risposta verbale non serve a niente dopo.

C’è anche un orologio che parte da solo. Per le assicurazioni contro i danni, i diritti che nascono dal contratto si prescrivono in due anni dal giorno in cui si è verificato il fatto su cui il diritto si fonda, mentre per le polizze vita il termine è di dieci anni. Due anni sembrano tanti finché una pratica non si trascina.

Se la compagnia dice di no

In Italia non esiste un ufficio locale che vigila sulle assicurazioni: l’autorità è una sola per tutto il paese ed è l’IVASS. La strada, quindi, è identica ovunque tu abiti, e ha tre gradini.

Il primo è il reclamo scritto all’ufficio reclami dell’impresa o dell’intermediario, che trovi indicato anche nel DIP Aggiuntivo. Come spiega la pagina dell’IVASS sui reclami, l’impresa deve risponderti entro 45 giorni; per una semplice richiesta di informazioni il termine è 20 giorni. Sul sito dell’IVASS c’è un modello già pronto.

Il secondo è l’IVASS stesso, se la risposta non arriva o non ti soddisfa. Si scrive con il modulo dedicato, via PEC a [email protected] o per posta. C’è anche un contact center per i consumatori, l’800 486661, attivo dal lunedì al venerdì dalle 8:30 alle 14:30.

Il terzo è l’Arbitro Assicurativo, attivo dal 15 gennaio 2026, che decide senza passare dal giudice. Il sito dell’Arbitro elenca i presupposti: reclamo scritto già presentato, 45 giorni trascorsi, ricorso entro 12 mesi dalla data del reclamo e fatti avvenuti non oltre tre anni prima. Per le polizze danni, e quindi per la casa, il limite di valore è di 25.000 euro.

Ultima cosa, che non riguarda i sinistri ma le tasse. Come ricorda l’Agenzia delle Entrate nella sua spiegazione sui premi per le assicurazioni, i premi delle polizze che coprono il rischio di eventi calamitosi su unità immobiliari a uso abitativo si detraggono al 19 per cento, senza un limite massimo di importo e anche con più immobili, per le polizze stipulate dal 1° gennaio 2018 in poi. La spesa va pagata con mezzi tracciabili.

Se hai firmato una polizza che poi non ha coperto, la responsabilità non è della tua distrazione. Questi contratti sono lunghi, scritti in una lingua che non è quella di tutti i giorni, e quasi sempre si firmano mentre stai pensando ad altro, come alla casa nuova o alla rata del mutuo. La cosa utile adesso è chiedere per iscritto la clausola, e usare i tre gradini nell’ordine.

Domande frequenti sull’assicurazione casa